剛過(guò)去的周末，潘石屹夫婦現(xiàn)身紐約觀看2021年美網(wǎng)女單決賽，轉(zhuǎn)播中一掃而過(guò)的鏡頭上二人表情淡定，地產(chǎn)一代“網(wǎng)紅”似乎并沒有受到SOHO中國(guó)與黑市交易終止事件的影響。

就在前一天，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，因收購(gòu)先決條件進(jìn)展不足，經(jīng)各方一致同意，黑石集團(tuán)終止對(duì)公司收購(gòu)要約。

從溢價(jià)出售到打折出售，SOHO中國(guó)還是沒有賣出去。這場(chǎng)歷時(shí)近兩年的收購(gòu)大戲，也伴隨著此次收購(gòu)的停止而畫上了終點(diǎn)。

SOHO中國(guó)相關(guān)工作人員表示，與黑石的交易結(jié)束屬于正常的情況，但并不排除公司會(huì)尋找更合適的交易伙伴。

1.兩度聯(lián)姻未果

SOHO中國(guó)與黑石集團(tuán)的交易一波三折。

二者最初的交集是在2020年3月。據(jù)當(dāng)時(shí)消息稱，黑石集團(tuán)正與SOHO中國(guó)就私有化進(jìn)行談判，交易價(jià)值40億美元。一時(shí)里坊間關(guān)于SOHO中國(guó)將被溢價(jià)賣出的消息不絕入耳，SOHO中國(guó)的股價(jià)也迎風(fēng)而漲，最高漲幅接近40%。

時(shí)隔五個(gè)月，因收購(gòu)條款未達(dá)成共識(shí)，這場(chǎng)談判最終擱淺。

但是，此次出售不僅在SOHO中國(guó)身上打上了價(jià)格簽，也讓業(yè)內(nèi)意識(shí)到潘石屹要“清倉(cāng)”的決心。

進(jìn)入2021年，SOHO中國(guó)再陷“賣身”傳聞，而收購(gòu)對(duì)象依然是黑石集團(tuán)。

6月，SOHO中國(guó)刊發(fā)公告稱，黑石集團(tuán)旗下公司現(xiàn)金要約收購(gòu)SOHO中國(guó)已發(fā)行全部股份，收購(gòu)價(jià)格為每股5港元，最高現(xiàn)金代價(jià)為236.58億港元(約合30.47億美元)，以取得SOHO中國(guó)的控股權(quán)。

交易完成后，SOHO中國(guó)現(xiàn)有控股股東將保留9%的股權(quán)，SOHO中國(guó)將繼續(xù)在香港證券交易所上市。

相較于首次交易的40億美金，SOHO中國(guó)這次給黑石集團(tuán)打了個(gè)七五折，可見潘石屹套現(xiàn)愿望之強(qiáng)烈。

但是，事與愿違，8月，SOHO中國(guó)收購(gòu)案可能遇阻的信息已經(jīng)流出，消息面上，SOHO中國(guó)稱，要約方收到中國(guó)國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局簽發(fā)的通知，通知明確要對(duì)要約方根據(jù)《中國(guó)反壟斷法》提交的申報(bào)正式立案審查。

隨著交易時(shí)間的拖長(zhǎng)，此次交易以失敗告終。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析稱：“終止的原因主要是涉及反壟斷審查，而這個(gè)審查持續(xù)沒有結(jié)果，導(dǎo)致要約收購(gòu)超出了雙方約定的期限。從實(shí)質(zhì)上而言，主要是由于監(jiān)管方態(tài)度不明，導(dǎo)致黑石對(duì)項(xiàng)目前景信心不足而放棄了收購(gòu)，否則雙方完全可以再繼續(xù)延長(zhǎng)要約時(shí)間。”

13日，SOHO中國(guó)開盤即暴跌，并持續(xù)低走，盤中一度暴跌40%，市場(chǎng)調(diào)侃其為“要約概念股”。

兩次收購(gòu)失敗，讓SOHO中國(guó)成了潘石屹手中的“燙手山芋”。行業(yè)分析師表示，多次收購(gòu)失敗不僅會(huì)影響到SOHO中國(guó)在二級(jí)市場(chǎng)上的資本運(yùn)作，對(duì)接下來(lái)公司運(yùn)營(yíng)以及品牌方面都有不小的負(fù)面影響。

該分析師認(rèn)為，SOHO中國(guó)的出售之路不會(huì)停止，但是接連的失敗會(huì)讓多數(shù)有能力接盤的企業(yè)轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍分析，從SOHO中國(guó)出售產(chǎn)品的模式看，后續(xù)確實(shí)會(huì)有分類出售的做法。他認(rèn)為，大規(guī)模一次性讓外資收購(gòu)的可能性降低，相反，拆分項(xiàng)目單個(gè)出售給國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者的可能性增大。

但是近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，而商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)則需要時(shí)間來(lái)沉淀，對(duì)于以穩(wěn)財(cái)務(wù)、降負(fù)債、快匯款為首要任務(wù)的房企來(lái)說(shuō)，此時(shí)重金購(gòu)物商業(yè)地產(chǎn)并非明智之舉。

2.SOHO中國(guó)的底牌

無(wú)論是“打包批發(fā)”還是“單個(gè)零售”，都是SOHO中國(guó)曾嘗試的賣資方式。在與黑石交易之前，SOHO中國(guó)在出售資產(chǎn)這條路上，已經(jīng)走了7年。

2014年，SOHO中國(guó)將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億的價(jià)格出售，這是其出售資產(chǎn)的起點(diǎn)。

同年9月，其將上海凌空SOHO10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售;2015年，84.93億元出售上海外灘國(guó)際金融中心地塊;2016年，32.2億元出售上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng);2017年，85.14億元出售虹口SOHO、凌空SOHO;2019年，其又先后出售了總價(jià)值78億元的13個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目以及價(jià)值7.61億元2583個(gè)地下停車位。

從2014年開始，SOHO中國(guó)陸續(xù)通過(guò)出售資產(chǎn)套現(xiàn)超過(guò)350億元。

外界對(duì)于潘石屹不斷出售資產(chǎn)的行為表達(dá)過(guò)質(zhì)疑，甚至有聲音表示其要“跑路”。對(duì)此，潘石屹在2017年接受采訪時(shí)表示：“SOHO自從決定銷售物業(yè)以來(lái)，一直秉持做生意最基礎(chǔ)的原則，就是低價(jià)買入、高價(jià)售出。”

哪怕他曾放言永遠(yuǎn)不會(huì)賣掉的，包括望京SOHO和外灘SOHO在內(nèi)的“八大金剛”，后來(lái)也被他擺上貨架積極兜售。

經(jīng)過(guò)了幾年的“賣賣賣”，潘石屹手中還剩下什么呢?

2021年半年報(bào)可以看出，目前SOHO中國(guó)手中仍持有9個(gè)項(xiàng)目，分別是望京SOHO塔三和塔一塔二部分面積、光華路SOHOⅡ、銀河/朝陽(yáng)門SOHO、前門大街項(xiàng)目、麗澤SOHO、外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、SOHO天山廣場(chǎng)和古北SOHO。

雖然不多，但是其創(chuàng)造的價(jià)值卻是不菲。

望京SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO在上半年的租金收入分別約為1.46億元、1.07億元、1.18億元，出租率達(dá)到了93%、87%、98%。

截至2021年6月30日，SOHO中國(guó)投資物業(yè)平均出租率已由2020年6月末的78%恢復(fù)至90%，即使交付即遇疫情的麗澤SOHO，出租率也已達(dá)74%。

但是值得一提的是，雖然出租率在不斷攀升，但是SOHO中國(guó)的租金收入?yún)s出現(xiàn)了同比下滑，據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，SOHO中國(guó)今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入14.53億元，同比增長(zhǎng)63%;租金收入7.82億元，同比下降12%。

貝殼研究院商業(yè)地產(chǎn)分析師鄭中認(rèn)為，“當(dāng)前京滬寫字樓市場(chǎng)整體承壓，雖然2021年上半年SOHO投資物業(yè)平均出租率已經(jīng)恢復(fù)至90%，但公司總租金收入僅同比增長(zhǎng)3%，說(shuō)明公司‘以價(jià)換量’現(xiàn)象較為明顯。”

在市場(chǎng)看來(lái)，單純的以價(jià)換量并不是商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)之計(jì)，而SOHO中國(guó)此時(shí)采取這種運(yùn)營(yíng)策略一方面是出于“去庫(kù)存”的考慮，另一方則是為之后的資產(chǎn)交易鋪路。

從近兩年SOHO中國(guó)的表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，目前的實(shí)控人潘石屹夫婦顯然并沒有將運(yùn)營(yíng)SOHO中國(guó)作為其商業(yè)重心，從2013年開始，潘石屹拍過(guò)電影，賣過(guò)家鄉(xiāng)的蘋果、玩起了攝影、做起了木工、開始學(xué)習(xí)編程……比起做SOHO中國(guó)的董事長(zhǎng)，潘石屹似乎更熱衷于當(dāng)網(wǎng)紅、大V。

而面對(duì)SOHO中國(guó)這個(gè)他們一手打造的商業(yè)地產(chǎn)巨頭，在攫取了大量財(cái)富之后，他們對(duì)其也只剩下“賣賣賣”一條戰(zhàn)略任務(wù)了，伴隨著資產(chǎn)的逐步出售地產(chǎn)一代“網(wǎng)紅”潘石屹也將完成他的謝幕表演。

關(guān)鍵詞： SOHO中國(guó) 黑市交易 收購(gòu)條款 市場(chǎng)