山西運城南山特色小鎮(zhèn),涉嫌在國家糧食生產(chǎn)功能區(qū)內(nèi)占用公共設施用地，未批先建、違規(guī)開發(fā)別墅類房地產(chǎn)項目。

該項目是運城市鹽湖區(qū)打造的運動休閑特色小鎮(zhèn), 對外宣稱要建設集運動休閑、文化、健康、旅游、養(yǎng)老、教育培訓等多種功能于一體的空間區(qū)域，打造全民健身發(fā)展平臺和體育產(chǎn)業(yè)基地。

當?shù)刂槿耸客嘎?該項目用地以公共設施用地報批征地,在未獲得相關審批手續(xù)的情況下，內(nèi)定運城藍投桃李春風開發(fā)運營有限公司(以下簡稱“運城藍城公司”)為開發(fā)商,開發(fā)建設別墅類房地產(chǎn)項目。

2021年12月，記者在當?shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目不僅存在占用公共設施用地、未批先建違規(guī)開發(fā)的問題，更涉嫌占用國家糧食生產(chǎn)功能區(qū)土地，且項目毗鄰運城(鹽湖)濕地自然保護區(qū)，地處鹽湖區(qū)域生態(tài)空間功能擴展區(qū)。

記者在施工現(xiàn)場看到，項目已建好的“獨門獨院”二層洋房建筑整齊劃一，樣板間對外開放參觀，售樓員介紹：二層“獨門獨院”洋房房源總共282套。

該項目的開發(fā)建設，有違《國務院關于建立糧食生產(chǎn)功能區(qū)和重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護區(qū)的指導意見》(國發(fā)〔2017〕24號)和《國務院辦公廳關于堅決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》(國辦明電〔2020〕24號)，屬于《自然資源部辦公廳關于開展2021年違法違規(guī)占用耕地重點問題整治的通知》(自然資辦函【2021】2206號)的管理范疇。

2021年12月3日，記者就山西省運城南山小鎮(zhèn)·藍城桃李春風一期項目(以下簡稱“藍城桃李春風一期”)所涉上述問題，分別采訪了山西省運城市東郭鎮(zhèn)人民政府、運城市鹽湖區(qū)自然資源局、運城市鹽湖區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心等相關職能部門，至截稿前，未獲得當?shù)叵嚓P部門的正面回應。

國家糧食生產(chǎn)功能區(qū)內(nèi)開發(fā)地產(chǎn)項目

運城鹽湖為人熟知，是世界三大硫酸鈉型內(nèi)陸鹽湖之一，地處晉南盆地腹地，秦晉豫黃河轉(zhuǎn)彎處。由運城市鹽湖生態(tài)保護與開發(fā)中心主辦的華夏鹽湖公眾號在 2021年8月份發(fā)布的《運城鹽湖生態(tài)保護與修復規(guī)劃》解讀中將鹽湖區(qū)域生態(tài)空間分為核心保護區(qū)、一般控制區(qū)、功能擴展區(qū)。地處東郭鎮(zhèn)的運城南山小鎮(zhèn)正處于功能擴展區(qū)，同時也處于當?shù)卣O立的國家糧食生產(chǎn)功能區(qū)。

按照《山西省人民政府辦公廳關于印發(fā)山西省“五湖”生態(tài)保護與修復總體規(guī)劃及晉陽湖、漳澤湖、云竹湖、鹽湖、伍姓湖5個生態(tài)保護與修復專項規(guī)劃的通知》(晉政辦發(fā)〔2021〕15號)文件要求，《鹽湖生態(tài)保護與修復規(guī)劃(2021年—2035年)》已于2021年4月1日在山西省政府門戶網(wǎng)站進行公布，由運城市鹽湖生態(tài)保護與開發(fā)中心組織實施。

2021年12月，記者在運城市鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大片聯(lián)排洋房、中式合院醒目地矗立在連綿的農(nóng)田中，地面建筑已處于封頂狀態(tài)。在高層住宅區(qū)的建設現(xiàn)場，有數(shù)架塔式起重機正在工作，項目附近耕地上原本設立的“鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)國家糧食生產(chǎn)功能區(qū)標識牌”已不見蹤影。

據(jù)當?shù)卮迕窦扒笆鲋槿耸看_認，南山小鎮(zhèn)桃李春風一期所占土地均為東郭、界村兩村耕地，而且均是在未獲得審批、未取得《國有土地使用證》的情況下，提前圈占耕地開發(fā)建設并銷售的。

據(jù)當?shù)孛癖娊榻B，南山小鎮(zhèn)藍城桃李春風一期項目，自2021年4月起，在公共網(wǎng)絡平臺上投放大量廣告，并進行現(xiàn)房銷售及期房預售認籌。

記者查閱運城市鹽湖區(qū)公開信息發(fā)現(xiàn)，《關于鹽湖區(qū)二〇二一年第二批次建設用地的批復》晉政地字【2021】213號文件，是由山西省人民政府于2021年5月24日作出的，《運城市人民政府關于鹽湖區(qū)2021年第2批次建設用地的批復》運政征字【2021】15號文件是由運城市人民政府于2021年5月26日作出的。鹽湖區(qū)人民政府也確認，運城南山小鎮(zhèn)桃李春風一期項目所涉用地全部在上述兩個批復地塊中。

鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)政府辦公室孟姓主任介紹，運城市南山小鎮(zhèn)藍城桃李春風項目用地編制調(diào)整是2021年完成的，運城市南山小鎮(zhèn)桃李春風一期項目共占用土地為18.1334公頃，其中占用耕地16.2351公頃。

而據(jù)項目施工人員證實，以及知情人士提供的資料顯示，桃李春風一期項目早在2020年就已建成了5套中式合院，主體結(jié)構為水泥澆筑，地基建設為混凝土整體筏板;2021年3月聯(lián)排獨棟部分建筑已封頂;到2021年4月時已建起大片二層洋房。

由此可見,開工建設早于規(guī)劃調(diào)整。

據(jù)調(diào)查，運城鹽湖區(qū)南山小鎮(zhèn)藍城桃李春風項目所在地塊，于2019年10月被規(guī)劃設定為國家糧食生產(chǎn)功能區(qū)，卻在2020年調(diào)整規(guī)劃的同時又批準房地產(chǎn)項目開發(fā)，這一調(diào)整，在知情人士看來“明顯是在為項目開發(fā)量體裁衣，過程疑竇叢生”。

將糧食生產(chǎn)功能區(qū)的土地用于房地產(chǎn)開發(fā)建設，國家有相當完備的規(guī)劃調(diào)整報備制度。

2017年4月國務院印發(fā)了《國務院關于建立糧食生產(chǎn)功能區(qū)和重要農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)保護區(qū)的指導意見》，2020年9月15日,國務院發(fā)布了《國務院辦公廳關于堅決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》，要求對以主體功能區(qū)規(guī)劃和優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品布局規(guī)劃為依托，以永久基本農(nóng)田為基礎，以縣為基礎精準落地，落實好最嚴格的耕地保護制度，堅決制止各類耕地‘非農(nóng)化’行為，堅決守住耕地紅線均提出了具體要求。為遏制全國違法違規(guī)占用耕地勢頭，落實最嚴格的耕地保護制度。

自然資源部辦公廳于2021年11月26日發(fā)布《關于開展2021年違法違規(guī)占用耕地重點問題整治的通知》，要求嚴格落實習近平總書記多次作出重要指示批示，要實行黨政同責，從嚴查處各類違法違規(guī)占用耕地或改變耕地用途行為，遏制耕地“非農(nóng)化”、嚴格管控“非糧化”，對在耕地保護方面有令不行、有禁不止、失職瀆職的，要嚴肅追究責任，在全國開展2021年違法違規(guī)占用耕地重點問題整治。

而運城市鹽湖區(qū)政府一系列的調(diào)規(guī)行為，顯然是在為南山小鎮(zhèn)的開發(fā)建設，做政策上的妥協(xié)。

內(nèi)定開發(fā)商

知情人士透露，項目開發(fā)商也是內(nèi)定的，而且是在未取得項目開發(fā)權的情況下提前進場。

工商登記信息顯示，運城藍投桃李春風開發(fā)運營有限公司，于2020年4月15日在運城市鹽湖區(qū)市場監(jiān)督管理局登記注冊，登記地址位于鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)政府辦公樓一樓108室，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務、房屋買賣代理服務等。

據(jù)運城市鹽湖區(qū)自然資源局公布的信息顯示，該局于2021年6月17日以掛牌方式出讓YHXC2021—04地塊一及地塊二國有建設用地使用權;2021年7月16日藍城集團成功競得YHXC2021—04地塊一及地塊二。

運城藍投桃李春風開發(fā)運營有限公司公布的信息顯示：項目名稱為“運城南山小鎮(zhèn)藍城桃李春風(一期)”，建設地點為“東郭鎮(zhèn)”，建設性質(zhì)為“新建”的項目占地約209.86畝，計劃開工時間為“2021年10月”。

據(jù)承建工程的江蘇蘇中建設施工人員稱，(項目)正在銷售的二層洋房，在2020年初至2021年7月間一直處于“一邊建設一邊出售和預售的”的狀態(tài)。

2021年4月13日運城新聞網(wǎng)運城晚報訊《煥新生活之美——藍城南山小鎮(zhèn)與綠城服務簽約儀式舉行》報道顯示，彼時“位于鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)的南山小鎮(zhèn)中式園林樣板區(qū)即將完工，將在五一假期對外開放。”

運城藍投桃李春風開發(fā)運營有限公司注冊時間為2020年4月15日，所涉地塊的競得時間是2021年7月16日。

而記者多方采訪證實，項目在2020年初至2021年7月間，一直處于“一邊建設一邊出售”的狀態(tài)，是否內(nèi)定開發(fā)商已不言自明。

批建不符

此外，據(jù)知情人士透露，運城南山小鎮(zhèn)之藍城桃李春風項目所占地塊屬于公共設施建設用地，而非房地產(chǎn)開發(fā)用地。

當?shù)卣饛兔癖姷奈募@示，經(jīng)運城市鹽湖區(qū)政府、東郭鎮(zhèn)政府均確認，該地塊屬于公共設施建設用地，并非房地產(chǎn)開發(fā)建設用地。

記者掌握的多份文件亦佐證了這一情況，2020年4月2日運城市鹽湖區(qū)政府發(fā)布的鹽政征告字【2020】17號《土地征收啟動公告》顯示，征收目的為“擬征土地用途為公共設施用地”。

2020年4月30日由運城市鹽湖區(qū)東郭鎮(zhèn)人民政府發(fā)布的【2020】1號《征地補償安置方案》顯示，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等有關法律法規(guī)規(guī)定，按照土地征收啟動公告鹽政征告字【2020】17號)擬征收土地位于東郭鎮(zhèn)東郭村、界村，擬征收土地范圍具體以征地勘測定界圖為準，征收目的為公共設施用地。

記者于12月4日通過天眼查平臺查詢到，桃李春風一期項目電子監(jiān)管號1408022021B00128，行政區(qū)為“鹽湖區(qū)”，項目名稱為，項目位置在“楊柳路以東、春花街(規(guī)劃路)以南、鳳起路(規(guī)劃路)以西、求實街(規(guī)劃路)以北”，面積為“13.990981公頃”的新增建設用地，土地用途為“0703”，供地方式為“掛牌出讓”，土地年限為“城鎮(zhèn)住宅—普通商品住房用地70年;商務金融用地40年”，成交價格為“11921萬元”的相關信息。

自然資源部2020年11月發(fā)布的《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南(試行)》07“居住用地”中“0701”為“城鎮(zhèn)住宅用地”，而“0703”為“農(nóng)村宅基地”，其中“070301”為“一類農(nóng)村宅基地”、“070302”為“二類農(nóng)村宅基地”。

然而，當記者就上述問題采訪運城市東郭鎮(zhèn)政府、鹽湖區(qū)自然資源局、鹽湖區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心等相關職能部門后，于2021年12月11日再次從天眼查平臺查詢“桃李春風一期”時，項目的土地用途則已修改成“城鎮(zhèn)住宅—普通商品房住房用地”。

運城市鹽湖區(qū)政府發(fā)布的征收公告為公共設施用地， 而鹽湖區(qū)政府則借特色小鎮(zhèn)名義開發(fā)成了別墅類房地產(chǎn)項目，“批建不符的特征顯著”前述知情人士說。

無證預售

“低容積率、別墅類房產(chǎn)”，成為南山小鎮(zhèn)桃李春風案場銷售人員口中的賣點。

據(jù)了解，該項目合院容積率只有0.49，與高層綜合后容積率為1.34。“這種合院國家以后再也不批了”據(jù)售樓人員講述，如果擔心購買這里的房子會占用購房指標影響在其他地方買房,“該項目還可‘草簽’，即不網(wǎng)簽備案，只簽一個臨時合同便可。”

據(jù)銷售人員介紹，桃李春風一期正在建設的高層項目分別為117平方米、134平方米、139平方米、151平方米和168平方米戶型住宅，每平方米價格在6000至7000元。“由于預售證沒下來，目前該項目先收5萬元的意向金便可認籌，剩下開盤再支付。”

記者從天眼查系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，運城南山小鎮(zhèn)藍城桃李春風(一期)，《建設用地規(guī)劃許可證》(地字第140802202105001號)于2021年9月26日取得;92個單體項目的《建設工程規(guī)劃許可證》(建字第140802202105002號)于2021年10月28日獲取;1#樓-83#樓、S1#樓-S3#樓《建筑工程施工許可證》(140802202111050101號)于2021年11月5日取得;12#、13#、15#、26#、27#、28#《商品房預售許可證》(【2021】晉商房預售運字第059號)于2021年11月9日取得;29#、30#、31#、32#、55#、56#《商品房預售許可證》(【2021】晉商房預售運字第060號)于2021年11月9日取得;57#、58#、59#、60#、72#、73#、75#《商品房預售許可證》(【2021】晉商房預售運字第061號)于2021年11月9日取得。

由此可見，桃李春風一期于2021年7月份封頂銷售的行為，顯然與房地產(chǎn)項目開發(fā)的法定程序相違背。

“監(jiān)管部門(對該項目所涉問題)鮮有處罰措施，而是對這種違規(guī)行為一路綠燈。”前述知情人士對此頗為不解。

截至發(fā)稿前，包括運城市鹽湖區(qū)自然資源局、運城市鹽湖區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心、東郭鎮(zhèn)政府在內(nèi)的當?shù)馗髀毮懿块T，均未對上述違規(guī)問題予以回復。

關鍵詞： 公共設施用地 審批手續(xù) 別墅類房地產(chǎn)項目 違規(guī)開發(fā)