深圳二手房指導價調控落地即將滿一周年。

2021年2月8日，深圳率先在全國推行二手房指導價，全市共3595個住宅小區(qū)出臺了詳細的價格指導標準。政策帶來的實際影響明顯超過市場預期，僅2021年上半年，深圳二手住宅過戶就環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。

隨后這一指導價機制引發(fā)了寧波、成都、西安、東莞、廣州等城市跟進。截至目前，共有15個城市出臺了二手房指導價機制，包括深圳、上海、廣州、北京4個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、溫州、合肥等7個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華等4個三線城市。

政策出臺后，上述15個城市的二手房成交量全線下跌，其中深圳跌幅最大。數據顯示，自4月開始，深圳二手房成交量連續(xù)7個月下跌，至11月成交略微回暖，但也只有2118套成交，12月繼續(xù)下跌至2076套，全年僅40699套二手房成交，同比下降57.3%。

不僅成交量下降，二手房價格也得到了控制。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的2021年12月國內70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數據，深圳二手房價跌幅0.4%，為一線城市中跌幅最大，且已連跌8個月。

二手房市場冰封之下，有分析認為，深圳樓市已悄然變天。

市場分水嶺，成交量暴跌

“208政策”，即2月8日出臺的二手房指導價機制，這是繼2020年7月15日發(fā)布的嚴查購房資格、嚴查“假離婚”等購房政策（“715新政”）后，深圳迄今為止推出的最嚴厲的調控政策。

2020年初，在疫情影響下，全國樓市進入冰凍狀態(tài)，深圳樓市率先打破僵局，從3月開始逐漸回暖。據統(tǒng)計數據，2020年深圳新增二手房18.4萬套，全年共成交9.5萬套，成交占比約51.6%，平均每6分鐘就有1套二手房成交。

一位活躍在南山后海片區(qū)的中介告訴時代財經，2020年的深圳二手樓市還是賣方市場，常常一套房子有好幾個購房者來看，“很多業(yè)主都不愿意談價，即使房子一直掛在交易平臺也不會考慮降價，這里（后海片區(qū)）的均價差不多在15萬元-18萬元/平方米之間?！?/P>

以南山區(qū)為例，據全國房價行情網數據，2020全年深圳南山區(qū)的二手房均價約11萬元/平方米，12月時二手房均價還在12.9萬元/平方米，到了2021年1月就達到14.4萬元/平方米，一個月漲了超1萬元。

面對不斷上漲的二手房價，深圳市政府于2021年2月發(fā)布二手房指導價機制，以求穩(wěn)定房價。此后，又接連發(fā)布嚴查購房資金來源、建立大學區(qū)制、加大新房供應等政策，從多方面打擊炒作二手房的行為。有業(yè)內人士表示，“208政策”是2021年最重磅的調控，也是深圳二手房市場的分水嶺。

深圳市住建局數據顯示，在二手房指導價發(fā)布后，深圳二手房成交量連續(xù)9個月跌破5000套的榮枯線，其中，9月份的二手房成交量同比上一年下跌80%；10月份僅1605套的成交量，更是創(chuàng)下近10年以來的新低；而全年40699套二手房成交量則創(chuàng)下自2007年以來，近15年的最低值。

2021年深圳二手房成交量創(chuàng)15年新低，制圖：時代財經

房產中介刁勇（化名）告訴時代財經，一年前成交量旺盛的龍崗大運新城、龍華中心區(qū)、南山蛇口、龍華觀瀾、光明公明等片區(qū)的二手房成交量都大幅下降，其中龍崗大運新城從2020年的483套成交降至2021年的106套，龍華中心區(qū)從410套降至115套，南山蛇口從399套降至101套，龍華觀瀾從230套降至109套，光明公明從181套降至93套。

“二手房指導價確實是影響成交的重要因素，但從下半年開始，政府加大了新房的供應，而且在未來的兩三年里還會有大量的限價新房入市，二手房相比之下就更沒有優(yōu)勢了，接下來二手房的成交量大概率不會回升太多?！钡笥路治龅?。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從目前呈現的結果來看，深圳二手房市場得到了很好的控制，二手房指導價是調整的主要原因，但背后還透露著三個因素，即控制加杠桿、引導市場預期、穩(wěn)定二手房價不再與新房形成倒掛。

“我覺得2021年的二手房指導價政策是深圳近幾年調控最成功的一次，是長效機制的重要表現?！崩钣罴胃嬖V時代財經。

二手學區(qū)房優(yōu)勢漸弱

作為二手房成交量中的重要組成部分，二手學區(qū)房也受到了較大影響。

此前，福田的八卦嶺、百花、園嶺、華強北等片區(qū)因學區(qū)規(guī)劃房價大漲，但因片區(qū)內都是30-50多平方米的小戶型，總體價格并不算太高，所以成交量較大。二手房指導價出臺后，疊加大學區(qū)制的計劃實行，致使這些片區(qū)的二手房量價齊跌。

刁勇告訴時代財經，與大部分二手房不一樣的是，學區(qū)房因為學區(qū)劃分的特定性，一般情況下很難受到政策影響，“但從大學區(qū)制、教師輪崗制的文件發(fā)布后，學區(qū)房的優(yōu)勢就開始變弱，最近龍華區(qū)、羅湖區(qū)都在發(fā)布有關公辦學校的學區(qū)劃分新制度，這讓接下來的學區(qū)房更加沒有優(yōu)勢可言了?！?/P>

2021年8月，深圳擬推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，宣告深圳進入大學區(qū)招生時代。此后，深圳多個以學區(qū)房為主的片區(qū)接連出現二手學區(qū)房成交量下滑的情況。

據樂有家研究中心數據告，八卦嶺片區(qū)2020年成交量為280套，2021年僅有89套成交；擁有深圳中學學位的翠竹片區(qū)上一年的成交量為145套，2021年卻降到了43套；前段時間頻上熱搜的百花片區(qū)學區(qū)房成交量也從2020年的86套縮減至26套；而名校云集的園嶺片區(qū)成交量從37套降到了11套。

進入新年，有關深圳學區(qū)房的政策接踵而至，繼續(xù)加大對二手學區(qū)房的管控。

1月21日，龍華區(qū)教育區(qū)公示了2022年秋季新開公辦學校招生范圍，其中，華東師范大學附屬深圳龍華學校劃出“電腦派位學區(qū)”。1月24日，羅湖區(qū)發(fā)布《2022-2023年義務教育階段新建公辦學校學區(qū)劃分》，公布新建學校入學規(guī)則，圍嶺學校、木棉嶺學校、銀湖小學等6所學校均采用大學區(qū)入學制。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁談到，“隨著大學區(qū)制的實施，學區(qū)房的優(yōu)勢確實有所削弱，不再像原來那么壟斷，也不會存在買了某個名校片區(qū)的房子就一定能上名校，畢竟附近的競爭力也在加強?！钡味∫脖硎?，名校的優(yōu)勢依然存在，只是不再突出，而電腦搖號入學則是進一步強化當地的公平性。

關鍵詞： 深圳 二手房