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展 望

我們認為， 2022年房地產開發(fā)行業(yè)信用質量展望為穩(wěn)定。我們預期受到政策面邊際改善和調整的影響，即使在行業(yè)整體規(guī)模見頂、利潤率承壓的情況下，仍有很多企業(yè)可以憑借自身的經營韌性，在相對改善的政策環(huán)境中維持甚至改善自身的信用質量。但由于部分企業(yè)歷史經營激進導致了存量杠桿較高，我們預期2022年行業(yè)內仍會發(fā)生一些違約事件。

我們認為，2022年行業(yè)調控政策全面轉向的可能性仍然非常低。“房住不炒“依然是政策的主線，但是，在房地產企業(yè)連續(xù)出現信用風險之后，房地產調控政策可能保持目前邊際放松的態(tài)勢，如包括對于開發(fā)貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預售資金監(jiān)管逐步理性等。2021年年底中央經濟會議表示，將“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

我們認為，在“三穩(wěn)”的政策環(huán)境下，2022年全國房地產市場規(guī)模不會出現顯著的萎縮。房地產行業(yè)仍會是我國經濟體系中重要的行業(yè)。但是，經歷了數十年的高速發(fā)展之后，行業(yè)規(guī)模將見頂并少許回落。我們預計，2022年商品房銷售額將下滑7%左右，其中銷售面積下降5%左右，價格小幅下降2%左右。我們認為，一二線城市及城市圈核心三線城市的房地產需求仍將保有強勁，但其他地區(qū)的房地產市場可能面臨量價齊跌的風險。

我們預計，2022年房地產開發(fā)行業(yè)投資完成額將保持0-5%的增速，增長主要依賴建安投資支撐，而土地購置將會明顯下滑，這主要是由于房企資金緊張導致對土地購置需求轉弱所致。同時，隨著土地價格保持高位，房企利潤空間將會進一步收縮，2022年全行業(yè)EBITDA利潤率中值可能同比下滑2個百分點至16%左右。

盡管行業(yè)面臨規(guī)模萎縮和整體資金面收緊的壓力，我們仍認為再融資相對通暢、存貨質量高、經營穩(wěn)健的企業(yè)可以憑借經營韌性應對行業(yè)壓力可以獲得更好的業(yè)務發(fā)展。

我們預計，隨著房企違約后處置過程逐步完善，金融機構對于行業(yè)謹慎態(tài)度有所緩和，貸款投放逐步正常化，行業(yè)杠桿率下降到安全區(qū)間，行業(yè)可能開始回暖。

關 注

償債高峰將至，再融資壓力仍在。2022年上半年仍是房地產開發(fā)行業(yè)債務到期高峰，行業(yè)面臨很大的再融資壓力。

違約仍會發(fā)生，弱資質企業(yè)將會在陣痛期內掉隊。這些企業(yè)通常具備以下特征：高度依賴高杠桿高周轉模式，特別是在短時間內快速實現銷售規(guī)模大幅增長；存貨不足或土儲主要分布在低線城市；母公司層面流動性不足。

關鍵詞： 房地產開發(fā)