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8月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。8月下旬開(kāi)始，一系列提振房地產(chǎn)需求的重磅利好政策紛紛出臺(tái)。在這種情況下，剛需、改善型剛需和投資型這三類(lèi)購(gòu)房者該如何選擇，當(dāng)前是否是合適的購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)呢？

張平教授表示：這個(gè)問(wèn)題的背后隱含的是房子的定價(jià)問(wèn)題。房子該如何定價(jià)，一直是中國(guó)的一大困惑。從全球來(lái)看，無(wú)論是住房還是股票，其價(jià)格都是根據(jù)其能帶來(lái)的收益來(lái)定價(jià)的，租金收益是住房定價(jià)的基礎(chǔ)。但中國(guó)卻是個(gè)例外。

中國(guó)在高速發(fā)展期，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益遠(yuǎn)超租金收益，因此房?jī)r(jià)上漲成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

不過(guò)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“房子太多了”已成為一個(gè)基本事實(shí)。這時(shí)，人們開(kāi)始考慮中國(guó)房?jī)r(jià)的定價(jià)模式是否也需要回到根據(jù)租金定價(jià)的模式中。

租金定價(jià)模式下，當(dāng)租金不足以覆蓋資金成本時(shí)，租房就是最優(yōu)選擇。隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，貸款利率開(kāi)始下降，此時(shí)發(fā)現(xiàn)，租金可以覆蓋資金成本了，那么房子就有了投資價(jià)值。

因此，無(wú)論是剛需購(gòu)房者、還是改善型剛需購(gòu)房者或是投資型購(gòu)房者，其是否買(mǎi)房的選擇首先要考慮的是這個(gè)房子值不值得投資，這個(gè)投資是以什么定價(jià)為基準(zhǔn)的。

中國(guó)過(guò)去基于高成長(zhǎng)，每年8%，此時(shí)，房子定價(jià)中，租金收益的影響因太小而被忽略。但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的減速，以及人口的轉(zhuǎn)變和一系列的政策調(diào)整，房?jī)r(jià)的定價(jià)方式會(huì)發(fā)生根本性變化，由高速增長(zhǎng)下聚焦于價(jià)格變化開(kāi)始轉(zhuǎn)向考慮現(xiàn)金流能否平衡的問(wèn)題。

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